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编号:1511697770
类别:咨询建议
状态:已回复
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标题:国有土地征收与补偿
提交时间:2017-11-26 08:02
尊敬的宜都市住房和城乡建设局         贵单位就2017年10月16人作出了《夷水路,临江路市政工程及夷水路东段(工农路北段)道路改造工程项目建设房屋征收决定书》([2017]08号)需征收本人房屋,此乃利国利民的好事,本人万分支持,定会尽全力配合相关征收部门工作。            在此之前就国有土地房屋征收补偿方案选择问题上咨询过贵单位,贵单位回复如下:之所以我市征收项目未采取房屋置换补偿方式,一是为推进(去库存),二是我市范围内现阶段无安置房源用于征收项目的产权调换。在此,我也能理解,若只能选择货币补偿,本人希望能与房屋置换能达到同等价值的补偿,公平,合理。也希望贵单位领导理解与支持。之前查看到过《评估分户报告》觉得有部分地方不太合理,后申请过复合评估,复合评估报告暂时还没通知本人查看,现就部分疑问如下: 1,根据《征收条例》第19条规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,贵单位于2017年10月16日依法作出《房屋征收决定书》,而评估公司估价时点为:2017年8月23日至2017年9月14日,且评估公司根据宜都市房地产行业协会提供的2017年1-8月我市商品住宅成交均价这显然不适宜,应按10月16日后的本人房屋就近地段的商品房均价作为参考。 2,根据《国有土地上房屋征收评估办法》建房{2011}77号文件第13条,应选用多种方法对被征收房屋价值进行评估,不同的估价方法和估价策略将导致价值的巨大差异,目前评估公司方法仅采用单一市场比较法,在此,我恳请采用多种评估方法,即市场法,收益法,成本法,假设开发法等方法综合评估,合理确定评估价格,达到房屋置换的同等价值。 3,由于本人房屋位于西正街172号临街地段,有店铺在经营,对于经营性面积的认定和估价方法觉得不合适,评估公司是参照武汉市人民政府颁发的第234号文件于2013年1月10日实施的补偿办法显然不适宜。武汉市对于经营性面积的补偿是按当地商业门面均价的50\\\%系数计算,武汉属于一线城市,本身整体单价就高,显然50\\\%系数不适宜宜都当地,而且目前经营性面积按宜都房地产行业协会提供的6000元/平方米计算,本人房屋附近商业门面均价约为20000元/平方左右,住宅商品房均价4000元/平方左右,所以更不适宜,恳请相关部门对现有评估方案按当地实际情况进行调整。 综上所述:恳请贵单位对以对于以下几点进行协助调整: 1.      评估时点应于《房屋征收决定书》2017年10月16日后作为评估时点进行。 2.      评估方法恳请用多种评估方法综合评估,即市场法,收益法,成本法,假设开发法等方法综合评估,合理确定评估价格,达到房屋置换的同等价值。 3.       住宅部分与经营性面及部分评估单价恳请房地产行业协会按10月16日后本人房屋附近的市场均价提供数据,经营性面积部分按50\\\%系数不适宜,恳请当地政府提供合理的系数。 此致 敬礼
提问者:袁嵩  
宜都市建设局
袁嵩:您好! 您反映宜都市政府对夷水路、临江路市政工程及夷水路东段(工农路北段)道路改造工程项目建设房屋征收时,首先在评估公司估价时间点选择不对,房屋价值参考不合理;二是评估公司采用的评估方法不合理;三是住改商的经营性房屋补偿方式,采用武汉市人民政府颁发的第234号文件不合适等问题收悉,现将相关情况反馈如下: 1、经与宜昌信诚房地产估价咨询有限公司、该项目建设征收工作组联系,调查了解,2017年10月20日经宜都人民政府批准,在拟征收范围内张贴了《宜都市人民政府关于夷水路、临江路市政工程及夷水路东段(工农路北段)道路改造工程项目建设房屋征收决定的公告》,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,评估公司估价时间起始点应为2017年10月20日。针对您所反映的评估公司估价时间点选择不对,房屋价值参考不合理的问题,是针对房屋评估的正式评估报告,目前,只对拟征收范围内的房屋进行预评估,正式评估报告将以征收决定公告之日为价值时点进行评估。 2、中华人民共和国住房和城乡建设部(住建部)2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》。办法规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。针对您提出的应该选用多种评估方法的问题,经向宜昌信诚房地产估价咨询有限公司负责人了解,可以根据被征收房屋的适用性采用多种或一种估价方法,本次评估采用了市场法,符合相关法律和规范规定。 3、针对我市采用武汉市人民政府颁发的第234号文件的问题,我市在国有土地上房屋征收针对个人住宅自行改变房屋用途为生产经营性用房的补偿暂未出台相关文件,经市国有土地上房屋征收管理办公室研究决定,采用武汉市人民政府颁发的第234号文件精神,对住改商的住房用于经营的部分进行适当补助,补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%。 对于以上答复如仍有疑问,可向宜都市国有土地上房屋征收管理办公室(电话:4832118 )咨询。 感谢您的留言。 宜都市住房和城乡建设局 2017年12月4日
 
回复时间:2017-12-04
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